Najčešće postavljena pitanja:
- Koliki je porez na promet i ko ga plaća?
- Koja je dokumentacija potrebna za prodaju nekretnine?
- Da li strani državljani mogu kupiti nekretninu u Srbiji?
- Želim da poklonim stan svome sinu, da li plaćam neki porez na taj ugovor?
- Zašto je važno da je stan uknjižen?
- Šta je potrebno da bi se uknjižila neka nekretnina?
- Šta znači uknjižena nepokretnost i koje su njene prednosti?
- Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?
- Šta podrazumeva prenos prava koriscenja telefona, struje i infostana?
- Prenos prava korišcenja PTT prikljucka
- Prenos prava korišcanja EDB brojila
- Prenos „Infostana“
- Šta je kapitalna dobit ?
- Šta je najbitnije u Ugovoru o prodaji stana ?
- Koja je dokumentacija potrebna pri kupovini stana koji nije uknjižen?
- Kako da prodam i kupim stan u isto vreme ?
- Kako mogu biti oslobođen-a od plaćanja poreza na prenos prava svojine na stanu pri kupovini prvog stana ?
- Kako mi može biti refundiran (vraćen) PDV kao kupcu prvog stana ?
Koliki je porez na promet i ko ga plaća?
Porez na promet (porez na prenos apsolutnih prava) iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nekretnine od strane nadležne Republičke Uprave Javnih prihoda – poreskog odeljenja Opštine gde se nalazi nekretnina. Po zakonu, obaveza plaćanja ovog poreza pada na teret Prodavca, ali je višegodišnja uobičajena praksa da isti plaća Kupac u ime Prodavca, kako bi Kupac imao apsolutnu zaštitu da će porez biti plaćen. Uglavnom, Prodavac izdaje Punomoćje ,sa kojim ovlašćuje Kupca da u njegovo ime reguliše plaćanje poreza na promet apsolutnih prava kod nadležne Uprave Javnih prihoda.
Zakonski rok za prijavu placanja poreza na prenos apsolutnih prava je 10 dana od dana overe kupoprodajnog ugovora kod nadležne poreske uprave – poreskog odeljenja opštine na cijoj teritoriji se nalazi nekretnina.
Osim overenog kupoprodajnog ugovora, poreskoj upravi je potrebno priložiti i dokument koji predstavlja dokaz o prethodnom pravnom osnovu sticanja za prodavca (Ugovor o kupoprodaji ili ostavinsko rešenje, u fotokopiji) kojim je on stekao svojinu na toj nekretnini, obavezno sa poreskom klauzulom (pecatom poreske uprave) na istom.
Posle prijema rešenja sa razrezanim porezom, obveznik placanja ima rok od 15 dana od dana prijema rešenja da uplati navedeni iznos i dostavi dokaz poreskoj upravi o izvršenoj uplati , kako bi mu se na sve primerke kuporodajnog ugovora stavila klauzula – pecat o regulisanom (naplacenom) porezu na prenos apsolutnih prava.
>vrati se na vrh strane<
Koja je dokumentacija potrebna za prodaju nekretnine?
Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje svoje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac. Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno validne dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na promet apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga-vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, snabdeveno pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na promet apsolutnih prava tj, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogao uknjižiti na svoje ime.
Da li strani državljani mogu kupiti nekretninu u Srbiji?
Da, strani državljani mogu kupovati nekretnine u Srbiji po principu reciprociteta, što znači da i državljani Srbije mogu kupovati nekretnine u njihovim zemljama. Srbija ima potpisane sporazume o reciprocitetu sa većimom zemalja.
Želim da poklonim stan svome sinu, da li plaćam neki porez na taj ugovor?
Ukoliko vlasnik nekretnine poklanja nekretninu svojoj deci, ni poklonodavac ni poklonoprimac ne plaćaju porez na prenos apsolutnih prava, stim da ste u obavezi da dostavite potrebnu dokumentaciju u Poresku upravu kako bi se izdalo rešenje o oslobađanju od poreza na prenos apsloutnih prava.
Zašto je važno da je stan uknjižen?
Na uknjizene nekretnine mozete staviti hipotekarne ili zalozne kredite, sto znaci da zeljenu nekretninu mozete kupiti na kredit preko banke ili firme. Neuknjizeni stanovi time ne gube na vrednosti, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjizenih i neuknjizenih nepokretnosti, a vlasnistvo se dokazuje , validnom pravnom dokumentacijom, overenim kupoprodajnim ugovorom u sudu, ili nekim drugim pravosnaznim resenjem, u zavisnosti od toga koji je način sticanja nepokretnosti. Ipak, prodavci cije su nekretnine uknjizene imaju vise potencijalnih kupaca (kes kupci i kupci iz kredita) pa savetujemo svim prodavcima da uknjize svoju nekretninu ako je to moguce.
Šta je potrebno da bi se uknjižila neka nekretnina?
Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna gradevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak kupoprodajnog ugovora, kojim ce trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znaci da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet kupoprodajnog ugovora uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno katastru nepokretnosti. Ako nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen citav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno onog ko je davao stanove u otkup (za stanove iz otkupa, razume se). Prosto je nemoguce ocekivati da vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, pogotovo ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti odredjenih opština, odnosno preduzeca-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišcenja, nisu uknjižene. Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno podneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o placenoj taksi za uknjiženje. Da bi uknjižba bila sprovedena potrebno je da ugovor o kupoprodaji sadrži i poresku klauzulu. A u slucaju da prodavac nije uknjižen kao vlasnik, poresku klauzulu moraju da sadrže i svi prethodni ugovori, odnosno ostavinska rešenja.
Šta znači uknjižena nepokretnost i koje su njene prednosti ?
U postupku kupoprodaje nepokretnosti, praktična razlika izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjiženim nepokretnostima možete uspostaviti založno pravo – hipoteku i na osnovu toga dobiti od banke hipotekarni kredit, a za neuknjižene nepokretnosti to, u praksi, još uvek nije moguće. Medutim, neuknjiženi stanov i time ne gube vrednosti, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike izmedu uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom kupoprodajnog ugovora u sudu, ili nekim drugim pravnosnažnim rešenjem, isto kao i upisom prava svojine u katastru nepokretnosti.
Kako se vrši isplata kupoprodajne cene?
Isplata kupoprodajne cene vrsi se transferom novca sa racuna kupca na racun prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Ovaj Zakon propisuje da se sve isplate, koje prelaze iznos od 600.000,00 dinara ili u deviznoj protiv vrednosti, moraju vrsiti preko banke. Odabir banke je stvar dogovora između prodavca i kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podici momentalno, banka vrsi proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost.
Šta podrazumeva prenos prava koriscenja telefona, struje i infostana?
Kada postanete vlasnik nekretnine na osnovu Ugovora o kuporodaji nepokretnosti, overenog u Sudu, jako je bitno da prenesete sve na svoje ime, a to podrazumeva da sve sto je vezano za Vasu nekretninu treba da glasi na Vase ime i prezime.
Prenos prava korišcenja PTT prikljucka
PTT prikljucak se prenosi sa kupca na prodavca po overi ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, zajednickim i istovremenim odlaskom kupca i prodavca u korisnicki servis PTT-a, gde kupac podnosi zahtev za promenu imena korisnika PTT prikljucka, a prodavac zahtev za odjavu i preseljenje istog na novu adresu. Neophodno je poneti fotokopiju ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i fotokopije licnih karata.
Prenos prava korišcanja EDB brojila
Prenos prava korišcšenja EDB brojila vrši kupac, odlaskom u nadležnu službu preduzeca Elektrodistribucije Beograd sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti i poslednjom uplatnicom o placenoj elektricnoj energiji. U zavisnosti od opštine na kojoj se nepokretnost nalazi, odlazi se u Masarikovu ili Požešku ulicu, ili na Kej Oslobodenja.
Prenos „Infostana“
Prenos „Infostana“, odnosno komunalija, vrši kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana opštine na cijoj teritoriji se nepokretnost nalazi, sa fotokopijom ugovora o kupoprodaji nepokretnosti.
Šta je kapitalna dobit ?
Kapitalna dobit predstavlja pozitivnu razliku između prodajne i nabavne cene nepokretnosti. Kad je ta razlika negativna, u pitanju je kapitalni gubitak i ovaj porez neće postojati.
Dakle, kapitalni dobitak postoji kada je npr. kupovna cena stana koju je prodavac platio iznosila 60.000 EUR a zatim je isti stan prodat za 80.000 EUR. Tu nastaje kapitalni dobitak od 20.000 EUR i na taj iznos se plaća porez po stopi od 15 %. Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac i to onda, kada u roku od 90 dana, od dana prodaje stana kupi nekretninu koja je po ceni niža od cene prodatog stana. Porez se plaća na razliku cena ta dva stana u visini od 15 odsto.
Od 06. oktobra 2012. godine, na osnovu Izmena Zakona o porezu na dohodak građana, svi oni koji su nekretninu u svom vlasništvu imali, neprekidno, najmanje deset godina oslobođeni su plaćanja poreza na kapitalnu dobit. Na taj način ukoliko dođe do prodaje takvog stana, vlasnici ne ostvaruju kapitalni dobitak. Takođe, ukoliko cena nove nekretnine bude ista ili skuplja od prodate, onda dolazi do oslobađanja od plaćanja poreza na kapitalnu dobit. “Međutim, kod ovog poreza postoji i jedna važna mogućnost, a to je da ukoliko platite Porez na kapitalnu dobit, jer niste realizovali kupovinu u onom roku od 60 dana, ali je realizujete naknadno, u roku od 10 meseci, možete tražiti povraćaj plaćenog iznosa po ovom osnovu“.
Šta je najbitnije u Ugovoru o prodaji stana ?
Obavezni elementi svakog ugovora o kupoprodaji nepokretnosti su oznaka Ugovornih strana, sa svim generalijama, ukljucujuci i maticni broj Ugovornih strana (ovo ponajviše iz dva razloga: poreske prijave i zbog uknjižbe), precizna identifikacija predmeta kupoprodaje (nepokretnosti), izjava da je kupac ušao u posed nepokretnosti, iznos kupoprodajne cene, potvrda da je prodavac primio celokupni iznos kupoprodajne cene, saglasnost za uknjižbu kupca kao novog vlasnika (clausula intabulandi), i zaštita od pravnih, odnosno drugih skrivenih mana prodate nepokretnosti.
Koja je dokumentacija potrebna pri kupovini stana koji nije uknjižen ?
Ako nepokretnost nije uknjižena, neophodno je pribaviti kompletnu dokumentaciju, pocev od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno i snabdeveno pecatima poreske uprave (tzv. poreska klauzula) nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znaci, potrebno je da postoji pravni sled od prvog vlasnika do danas, da bi ste u momentu kada se za to steknu uslovi kao kupac, odnosno trenutni vlasnik nepokretnosti mogli istu da uknjižite na svoje ime.
Kako da prodam i kupim stan u isto vreme ?
Kako su kod nas u 90% slucajeva kupoprodaje nekretnina vezane – odnosno, da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi – prvi korak je prodaja nekretnine kupca, koja zapocinje potpisivanjem Predugovora prijemom kapare (obicno u iznosu od 10% dogovorene cene), da bi ste Vi mogli dalje kaparisati drugu željenu nepokretnost i da bi Vam isplata te nepokretnosti bila izvesna. U Predugovoru, koji treba da pruži maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum (rok) za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u zakonu nije izricito definisan, vec ga saglasno dogovaraju ugovorne strane (najcešce 45-60 dana od dana potpisivanja predugovora, a može biti duži ili kraći). U Predugovoru obicno, u pogledu datuma, stoji formulacija „najkasnije do“, te ako se stvore uslovi da isplata bude obavljena ranije ne postoji nikakva prepreka. Ako kupoprodaja nije vezana, odnosno ako ni kupac ni prodavac nisu uslovljeni prethodnom prodajom svojih stanova, prethodno opisana procedura zakljucenja predugovora nije neophodna, vec se odmah može pristupiti zakljucenju i overi glavnog Ugovora ili potpisivanju Predugovara sa kraćim rokom isplate.
Kako mogu biti oslobođen-a od plaćanja poreza na prenos prava svojine na stanu pri kupovini prvog stana ?
Na osnovu člana 21. Zakona o državnoj upravi (Službeni glasnik RS, broj 79/05), Ministarstvo finansija je dalo
O B J A Š NJ E NJ E
u vezi oslobođenja od plaćanja poreza na prenos prava svojine na stanu pri kupovini prvog stana :
Odredbom člana 23. stav 1. tačka 1), a u vezi sa članom 2. stav 1. tačka 1) Zakona o porezima na imovinu (Službeni glasnik RS, br. 26/01, 45/02 SUS, 80/02, 80/02 dr. zakon, 135/04 i 61/07 u daljem tekstu: Zakon) propisano je da se porez na prenos apsolutnih prava plaća kod prenosa uz naknadu prava svojine na nepokretnosti.
Nepokretnostima se, u smislu Zakona, smatraju: zemljište, stambene i poslovne zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže, zgrade i prostorije za odmor i rekreaciju i drugi građevinski objekti, odnosno njihovi delovi (član 2. stav 2. Zakona).
Prenosom uz naknadu, u smislu Zakona, ne smatra se prenos apsolutnog prava na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost (član 24a Zakona).
S tim u vezi, porez na prenos apsolutnih prava plaća se na prenos prava svojine na stanu, odnosno porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (u daljem tekstu: stan) po ugovoru o kupoprodaji na koji se ne plaća porez na dodatu vrednost, osim u slučajevima za koje je Zakonom propisano pravo na poresko oslobođenje.
Oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava kod prenosa prava svojine na stanu fizičkom licu koje kupuje prvi stan, uvedeno je Zakonom o izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu, koji je objavljen u Službenom glasniku RS, br. 61/07 od 30. juna 2007. godine, a stupio je na snagu osmog dana od dana objavljivanja tj. 8. jula 2007. godine.
S tim u vezi, prema odredbi člana 31a Zakona, porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi, odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (u daljem tekstu: stan) fizičkom licu koje kupuje prvi stan (u daljem tekstu: kupac prvog stana), za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nisu imali u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m po svakom članu (u daljem tekstu: odgovarajući stan), pod uslovom da:
1) je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije;
2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije. Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu stava 1. tog člana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana.
Prema odredbi člana 31b stav 1. Zakona, pravo na poresko oslobođenje u skladu sa odredbama člana 31a Zakona nema obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi: 1) licu na osnovu čije prve kupovine stana je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a Zakona; 2) članu porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava u skladu sa odredbama ovog stava i člana 31a Zakona. Napominjemo da se pravo na poresko oslobođenje može se ostvariti samo na osnovu ugovora o kupoprodaji prvog stana overenog posle 8. jula 2007. godine (član 27. Zakona o izmenama i dopunama Zakona).
Dakle, prvim stanom, u smislu odredbe člana 31a Zakona, smatra se stan, odnosno porodična stambena zgrada, odnosno svojinski udeo na stanu, kao i svojinski udeo na porodičnoj stambenoj zgradi.
Pravo na oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava može ostvariti lice koje pravo svojine na stanu prenosi ugovorom o kupoprodaji fizičkom licu koje kupuje prvi stan (kupac prvog stana) i ispunjava propisane uslove, i to:
za kupca prvog stana
da je punoletno fizičko lice,
da je državljanin Republike Srbije,
da ima prebivalište na teritoriji Republike Srbije,
da u periodu od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije.
za člana porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje:
da je član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana, u smislu odredbe člana 31a stav 2. Zakona (kupčev supružnik, kupčeva deca, kupčevi usvojenici, deca kupčevog supružnika, usvojenici kupčevog supružnika, kupčevi roditelji, kupčevi usvojitelji, roditelji kupčevog supružnika, usvojitelji kupčevog supružnika, i sa kupcem prvog stana je u zajednici života, privređivanja i trošenja prihoda i ima isto prebivalište kao kupac)
da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji kojim kupac stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike Srbije
da ima isto prebivalište kao kupac prvog stana
Pravo na poresko oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava može ostvariti samo obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi kupcu na osnovu čije prve kupovine stana nije jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost, ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, u skladu sa Zakonom, niti je to pravo ostvareno za člana porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje.
Obim prava na poresko oslobođenje ograničen je na kupovinu odgovarajućeg stana za površinu stana koja za kupca prvog stana iznosi do 40m i za svakog člana njegovog porodičnog domaćinstva (u smislu čl. 31a stav 2. i 31b Zakona) još do 15m.
Ako je površina stana koji kupuje kupac prvog stana (koji ispunjava propisane uslove) veća od površine odgovarajućeg stana, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana.
Prema odredbi člana 36. st 1. i 2. Zakona, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava dužan je da podnese poresku prijavu, sa tačnim podacima, u roku od 10 dana od dana nastanka poreske obaveze u smislu člana 29. st. 1. do 5. Zakona, sa odgovarajućom dokumentacijom potrebnom za utvrđivanje poreske obaveze, osim u slučaju iz člana 39a Zakona.
Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava, za svrhu ostvarivanja prava na poresko oslobođenje iz člana 31a Zakona, uz dokumentaciju iz stava 1. ovog člana, podnosi i overenu izjavu kupca da kupuje prvi stan za sebe, odnosno za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva, kao i druge dokaze iz kojih proizlazi da su ispunjeni uslovi za oslobođenje po tom osnovu koje mu je pružio kupac prvog stana.
Kupac prvog stana izjavu da kupuje prvi stan za sebe, odnosno za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva, daje na Obrascu IKPS PPAP Izjava kupca prvog stana da kupuje prvi stan za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva, koji je odštampan uz Pravilnik o sadržini i obrascu izjave kupca stana da kupuje prvi stan za sebe, odnosno za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva (Službeni glasnik RS broj 63/07). Shodno odredbi člana 25. stav 1. Zakona, na prenos prava svojine na stanu po osnovu ugovora o kupoprodaji obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac.
To znači da je prodavac koji pravo svojine na stanu prenosi kupcu prvog stana, za svrhu ostvarivanja prava na poresko oslobođenje, dužan da poreskom organu nadležnom prema mestu gde se stan koji prodaje kupcu prvog stana nalazi, podnese:
1) poresku prijavu na Obrascu PPI 4 Poreska prijava za utvrđivanje poreza na prenos apsolutnih prava
2) overenu izjavu kupca prvog stana da kupuje prvi stan za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva na Obrascu IKPS PPAP
3) original ili overenu kopiju ugovora o kupoprodaji stana
4) ako kupac prvi stan kupuje samo za sebe prodavac pored poreske prijave i dokumenata iz tač. 1) do 3) podnosi i dokaze iz kojih proizilazi da taj kupac ispunjava propisane uslove iz člana 31a i 31b stav 1. Zakona:
– izvod iz matične knjige rođenih za kupca prvog stana
– uverenje o državljanstvu kupca prvog stana,
– dokaz o prebivalištu kupca prvog stana (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu);
5) ako kupac prvi stan kupuje za sebe i za određene članove njegovog porodičnog domaćinstva prodavac pored poreske prijave i dokumenata iz tač. 1) do 3) podnosi i dokaze iz kojih proizilazi da su ispunjeni propisani uslovi za oslobođenje od poreza na prenos apsolutnih prava po osnovu prodaje stana kupcu prvog stana:
– izvod iz matične knjige rođenih za kupca prvog stana,
– uverenje o državljanstvu kupca prvog stana,
– dokaz o prebivalištu kupca prvog stana (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu);
– dokaz kojim se potvrđuje da je fizičko lice za koga se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana, u smislu odredbe člana 31 stav 2. Zakona (npr. izvod iz matične knjige venčanih – ako se pravo na poresko oslobođenje ostvaruje i za kupčevog supružnika, izvod iz matične knjige rođenih za kupčevo dete ili dete kupčevog supružnika ako se pravo na poresko oslobođenje ostvaruje i za ta lica…),
– dokaz o prebivalištu članova porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koje se ostvaruje pravo na poresko oslobođenje (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu).
Nadležni poreski organ, na osnovu utvrđenog činjeničnog stanja, rešenjem utvrđuje poresku obavezu, odnosno pravo na poresko oslobođenje.
Kako mi može biti refundiran (vraćen) PDV kao kupcu prvog stana ?
Na osnovu člana 21. Zakona o državnoj upravi (.Službeni glasnik RS., broj 79/05), Ministarstvo finansija dalo je
O B J A Š Nj E Nj E
u vezi prava na refundaciju PDV kupcu prvog stana
Odredbom člana 56a stav 1. Zakona o porezu na dodatu vrednost (Službeni glasnik RS, br. 84/04, 86/04 . ispravka, 61/05 i 61/07 – u daljem tekstu: Zakon) propisano je, da pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice . punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan (u daljem tekstu: kupac prvog stana).
Prema odredbi stava 2. istog člana Zakona, kupac prvog stana može da ostvari refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana, pod sledećim uslovima:
1) da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu kojeg stiče prvi stan nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike;
2) da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena prodavcu.
Pravo na refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana može se ostvariti za stan čija površina za kupca prvog stana iznosi do 40 m, a za članove njegovog porodičnog domaćinstva do 15 m po svakom članu koji nije imao u svojini, odnosno susvojini stan na teritoriji Republike u periodu iz stava 2. tačka 1) ovog člana (član 56a stav 3. Zakona).
Odredbom stava 4. istog člana Zakona propisano je, da ako kupac prvog stana kupuje stan površine koja je veća od površine za koju u skladu sa stavom 3. ovog člana ima pravo na refundaciju PDV, pravo na refundaciju PDV može da ostvari do iznosa koji odgovara površini stana iz stava 3. ovog člana.
Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana, u smislu stava 3. ovog člana, smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana (član 56a stav 5. Zakon).
Prema odredbi člana 56a stav 6. Zakona, pravo na refundaciju PDV iz stava 1. ovog člana nema:
1) kupac stana koji je ostvario refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana;
2) član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za kojeg je kupac prvog stana ostvario
refundaciju PDV, u slučaju kada taj član porodičnog domaćinstva kupuje stan;
3) kupac stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati
porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom
kojim se uređuju porezi na imovinu;
4) član porodičnog domaćinstva kupca stana koji je stekao prvi stan bez obaveze prodavca da za promet tog stana plati porez na prenos apsolutnih prava po osnovu kupovine prvog stana u skladu sa zakonom kojim se uređuju porezi na imovinu, a za koga je ostvareno to poresko oslobođenje.
Nadležni poreski organ, po sprovedenom postupku, donosi rešenje o refundaciji PDV kupcu prvog stana i vodi evidenciju o kupcima prvog stana i članovima porodičnih domaćinstava kupaca prvog stana za koje su kupci prvog stana ostvarili refundaciju PDV,
kao i o iznosu ostvarene refundacije PDV (član 56a st. 7. i 8. Zakona).
Napominjemo, da se pravo na refundaciju PDV iz člana 22. Zakona o izmenama i
dopunama Zakona o porezu na dodatu vrednost (Službeni glasnik RS, broj 61/05), a
koji se odnosi na član 56a Zakona, može ostvariti samo na osnovu ugovora o kupoprodaji stana overenog posle stupanja na snagu ovog zakona (član 29. Zakona o izmenama i
dopunama Zakona o porezu na dodatu vrednost).
Odredbom člana 10a stav 1. Pravilnika o postupku ostvarivanja prava na povraćaj PDV i
o načinu i postupku rafakcije i refundacije PDV (Službeni glasnik RS br. 107/04,
65/05 i 63/07 – u daljem tekstu : Pravilnik) propisano je, da kupac prvog stana iz člana 56a Zakona ostvaruje refundaciju PDV u skladu sa Zakonom, na osnovu pismenog zahteva, koji podnosi nadležnom poreskom organu.
Prema odredbi stava 2. istog člana Pravilnika, stanovima, u smislu ovog pravilnika,
smatraju se stambeni objekti, ekonomski deljive celine u okviru tih objekata, kao i
vlasnički udeli na tim dobrima (u daljem tekstu: stan).
Saglasno članu 10a stav 3. Pravilnika, nadležni poreski organ iz stava 1. ovog člana je
organizaciona jedinica Poreske uprave koja je nadležna za prijem evidencione prijave obveznika PDV -prodavca stana u skladu sa Pravilnikom o obliku i sadržini prijave za evidentiranje obveznika PDV, postupku evidentiranja i brisanja iz evidencije i o obliku i
sadržini poreske prijave PDV (Službeni glasnik RS, br. 94/04 i 108/05).
Odredbom stava 4. istog člana Pravilnika, zahtev iz stava 1. ovog člana podnosi se na Obrascu RFN . Zahtev kupca prvog stava za refundaciju PDV, koji je odštampan uz ovaj
pravilnik i čini njegov sastavni deo.
Saglasno odredbi stava 5. istog člana Pravilnika, uz zahtev iz stava 1. ovog člana,
dostavlja se:
1) izvod iz matične knjige rođenih;
2) uverenje o državljanstvu;
3) dokaz o prebivalištu (overena fotokopija lične karte ili potvrda o prebivalištu);
4) overena kopija ugovora o kupoprodaji stana;
5) račun ili drugi dokument koji služi kao račun o kupoprodaji stana u kojem je iskazan PDV;
6) dokaz da je ugovorena cena stana sa PDV u potpunosti isplaćena;
7) overena izjava kupca stana da kupuje prvi stan.
Prema odredbi stava 6. istog člana Pravilnika, ako kupac prvog stana zahteva refundaciju
PDV i po osnovu člana, odnosno članova njegovog porodičnog domaćinstva, pored
dokumenata iz stava 5. ovog člana, dostavlja i:
1) dokument kojim se potvrđuje da je fizičko lice po osnovu koga kupac prvog stana zahteva refundaciju PDV član porodičnog domaćinstva kupca prvog stana u skladu sa članom 56a stav 5. Zakona (npr. izvod iz matične knjige rođenih, izvod iz matične knjige venčanih i dr);
2) dokaz o prebivalištu člana porodičnog domaćinstva (overena fotokopija lične karte ili
potvrda o prebivalištu).
Izjava kupca stana da kupuje prvi stan iz stava 5. tačka 7) ovog člana daje se na Obrascu
IKPS PDV . Izjava kupca stana da kupuje prvi stan, koji je odštampan uz ovaj pravilnik i čini njegov sastavni deo (član 10a stav 7. Pravilnika).
Nadležni poreski organ iz stava 3. ovog člana, nakon izvršene provere ispunjenosti uslova za refundaciju PDV, rešenjem odlučuje o zahtevu u roku od 30 dana od dana podnošenja
zahteva i u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja vrši refundaciju PDV (član 10a stav 8. Pravilnika).
Saglasno navedenom, kupac prvog stana, tj. fizičko lice . punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan, može da ostvari refundaciju PDV po osnovu kupovine prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, a pod uslovima i na način propisanim Zakonom i Pravilnikom, pri čemu napominjemo, da rok za podnošenje zahteva za refundaciju PDV nije ograničen ovim propisima.
